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Il est de plus en plus populaire de communiquer par voie de courrier électronique. Toutefois, il faut rester prudent et être capable de prouver la réception d’un courrier électronique.
Les faits
Le 23 octobre 2012, le propriétaire saisit la Régie du logement d’une demande de non-paiement et de résiliation du bail. Le recouvrement du loyer est de 80,00 $. Au soutien de sa demande le propriétaire déclare que le 27 mars 2012 il a remis un avis de renouvellement de bail et d’augmentation du coût du loyer. Suivant cet avis, une augmentation mensuelle de 20,00 $ était réclamée à compter du 1er juillet 2012.
Suite à la remise de l’avis de reconduction, le propriétaire témoigne que le locataire ne lui a jamais signifié son intention de contester cette demande d’augmentation. Vu l’absence de contestation, le propriétaire considère que le bail pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 à été renouvelé de 330,00 $ à 350,00 $. Malgré le renouvellement du bail, suivant l’avis, le locataire refuse de payer l’augmentation de 20,00 $ depuis le 1er juillet 2012.
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La défense du locataire
En défense, le locataire déclare que son refus d’augmentation aurait été envoyé, par courriel, au locateur en date du 26 avril 2012 à 12 h 08. Comme le locateur n’a pas introduit une demande en fixation du coût du loyer, le bail du locataire serait renouvelé suivant les mêmes termes et conditions.
La réponse du propriétaire
Le propriétaire, concernant ce courriel du 26 avril 2012, déclare qu’il n’a jamais reçu le courriel. À cette période, il témoigne avoir eu des problèmes avec son système informatique. Enfin, l’avis d’augmentation du loyer a été signifié par courrier recommandé avec la preuve d’un accusé réception par le locataire.
La preuve du locataire
En réponse à l’avis d’augmentation du loyer, le locataire allègue que le 26 avril 2012 à 12 h 08, il a fait parvenir au propriétaire un avis de refus. Cet avis de refus a été signifié à deux autres personnes, en copie conforme. Le deux personnes ont confirmé la réception de l’avis du locataire. Toutefois, le propriétaire déclare sous serment qu’il n’a pas jamais reçu cet avis.
La loi applicable
En vertu de la Loi concernant le cadre des technologies de l’information (L.R.Q., c-1.1), il est prévu aux articles 28 et 31 l’usage du courrier électronique :
« Art. 28 Un document peut-être transmis, envoyé, expédié par tout mode de transmission approprié à son support, à moins que la loi n’exige de l’emploi exclusif d’un mode spécifique de transmission.
Lorsque la loi prévoit l’utilisation des services de poste ou du courrier, cette exigence peut-être satisfaite en faisant appel à la technologie appropriée au support du document devant être transmis. De même, lorsque la loi prévoit l’utilisation de la poste certifié ou recommandée, cette exigence peut être satisfaite, dans le cas d’un document technologique, au moyen d’un accusé de réception sur le support approprié signé par le destinataire ou par un autre moyen convenu.
Lorsque la loi prévoit l’envoi ou la réception de documents à une adresse spécifique, celle-ci se compose, dans le cas d’un document technologique, d’un identifiant propre à l’emplacement où le destinataire peut recevoir communication d’un tel document. »
Article 31 de la loi mentionne plus spécifiquement l’envoi d’un document technologique, soit un courriel électronique :
« Article 31. Un document technologique est présumé transmis, envoyé ou expédié lorsque le geste qui marque de début de son parcours vers l’adresse active du destinataire est accompli par l’expéditeur ou sur un ordre et que ce parcours ne peut être contremandé ou, s’il peut l’être, n’a pas été contremandé par lui sur son ordre.
Le document technologique est présumé reçu ou remis lorsqu’il devient accessible à l’adresse que le destinataire indique à quelqu’un être l’emplacement où il accepte de recevoir les documents qui lui sont destinés, dans la mesure où cette adresse est active au moment de l’envoi. Le document reçu est présumé intelligible à moins d’un avis contraire envoyé à l’expéditeur dès l’ouverture du document. Lorsque le moment de l’envoi ou de la réception du document doit être établi, il peut l’être par un bordereau d’envoi ou un accusé de réception ou par la production de renseignements conservés avec le document lorsqu’ils garantissent les dates, heure, minute, seconde de l’envoi ou de la réception et l’indication de sa provenance et sa destination ou par un autre moyen qui présente de telles garanties. »
La décision de la Régie du logement
La Régie du logement (1), a décidé que selon la preuve le locataire a fait défaut de demander un accusé de réception de son courriel. De plus, selon le témoignage du propriétaire, ce dernier a affirmé que la lettre d’augmentation du loyer ne contenait aucune mention qu’il accepte de recevoir des documents technologiques à une adresse qu’il aurait indiquée.
Selon les règles de la preuve, le locataire avait le fardeau de la preuve de démontrer la réception de son avis par le locateur. Aussi, la Régie a décidé que la réception de l’avis de refus par deux autres personnes ne peut pas faire présumer la réception dudit avis par le propriétaire. Enfin, la Régie décide que l’avis d’augmentation n’indique aucune adresse électronique à laquelle il accepte de recevoir des courriels. La Régie accueil la demande de recouvrement de l’augmentation mensuelle de 20,00 $ introduit par le propriétaire.
1. Pierre Lainez c. St-Pierre 2013 QCRDL 4132